每年中国新能源汽车行业都在以两位数的速度不断刷新销量纪录，真是令人眼红。不料，一个有趣的现象逐渐浮出水面：这个被寄予“经济新引擎”厚望的产业，在运作模式、市场表现，甚至潜在风险方面，竟和曾经拉动中国经济飞跃的房地产行业愈发相似。
从政策支撑到资本大肆追逐，再到各行业纷纷跨界进入，最后到市场端各种乱象层出不穷，类似的轨迹让人不禁担心：难不成新能源汽车会不会重蹈房地产的覆辙？
新能源汽车和房地产，底层逻辑太像了
提到这两个行业的相似点，很多人只是关注表面上的营销手法或者数据造假，但深入想一想会发现，它们在本质的运作逻辑上其实就像是在“映照彼此”。这种相似性可不是碰巧的，主要原因在于它们刚起步的时候，都特别依赖“政策提供的利好”和“资本注入的杠杆”，于是就自然发展出了类似的商业生态圈。
政策滋养出来的“奶瓶经济”，这两行当最本质的共同因素。房地产业的崛起，实质上就是地方政府靠“土地财政”撑起来的：低价拿地，然后以高价卖给开发商，再用这钱搞城市建设，拉动经济增长；还放宽信贷，帮房企借钱像开了个“方便门”。新能源车行业的飞速发展，也全靠政策“输血”，离不开政府的扶持和资金注入。
自从2010年中央财政对新能源汽车开启补贴大门，最高一次可补6万块，这一力度可是吸引了不少企业纷纷凑热闹。同时，再加上免税、牌照优待、地方招商补贴等各种优惠措施，形成了“没有政策就难活下去”的局面。
这个问题在两个行业里都挺一样的：房地产因为土地政策宽松，那时候“囤地不开发，等涨价”的事儿挺多；新能源汽车行业也是因为补贴，到了2016年爆发了“骗补”事件，72家车企用“电池拆装重复申领补贴”或者造那种“空壳车没电机”来骗钱，这些手段骗走了差不多百亿补贴。到底是政策好处太多，搞得这些行业都变得挺畸形的。
资本搞操作的“杠杆依赖症”，让这两行的套路越发相像。房地产的核心玩法就是“拿地-抵押给银行-借钱-再拿地”，通过土地抵押不断撬银行的钱，用高杠杆把规模搞大；而新能源行业虽然说是“科技创新”，实际上也是走资本的老路，跟房地产没什么两样。
这种套路不是只有他一个：有个新兴品牌，注册资本搞了200亿元，竟然撬动了多达2000亿元的投资，创始人还毫不忸怩地说“用银行的钱赌明天”。
某家车企把电池研发的花销算作资本支出，用会计的方法掩盖实际的经营现金流，这招跟2009年那些房地产企业“明股实债”的把戏一模一样，都是拿杠杆去捞大钱，不是靠正儿八经干出盈利的生意。
更让人觉得挺揪心的是，这两个行业里都带点“各行各业凑热闹”和“只图快钱”的心思，好比在房地产最火的时候，出了个“全民搞地产”的怪现象：空调厂格力、家电巨头美的、奶业巨头伊利，甚至连小电机厂，统统一窝蜂转行搞地产，根本不打算长期扎根，只是想靠土地和房价涨得快来赚一笔。
眼下，新能源车行业也在演着差不多的戏码。从大家电大佬到手机厂商，从互联网企业到传统制造商，不管有没有真正的汽车研发和制造技术，个个都想在这个新赛道上分得一杯羹。
这些跨界企业大多数技术积累不深，主要靠“找代工+玩资本”的套路：成立公司、包装品牌、吸引投资、找传统主机厂代工，一推出车就赶紧卖，迅速回笼资金，有的甚至用这些钱填补其他业务的亏空。这种“赚快钱”的心思，跟当年房地产跨界玩家挺像的，最终造成行业资源碎片化，产品质量也参差不齐。
新能源汽车行业，好多危机已经冒头了
就像“模式像”反映两个行业的基础一样，“风险也相似”才是真正困扰新能源汽车行业的难题。随着政策补贴逐步缩减，市场竞争变得愈发激烈，房地产曾经遇到的“产能过剩卖不完”“终端销售乏力”“赚不到钱”等问题，现在也在新能源车行业重演，当然，两个行业毕竟不同，有些风险更藏得深、走得更复杂。
终端市场的“浮皮潦草”状态，跟房地产的库存危机真是挺像的。在房产市场供大于求时，开发商为了冲业绩，搞“员工内购”“首付分期”什么的，制造出卖得还不错的假象，可实际上，很多房子是被中介或投资客囤着，不是真有刚需的买家买的。
新能源汽车行业现在也碰上“库存堆积如山”的难题。据2025年的数据显示，新能源汽车的库存系数已经达到了3，远远超过1.5的行业警戒线，这就意味着经销商手里至少得四个月才能把车全部卖出去。更令人担心的是，动力电池的产能利用率不到40%，不少生产线都闲着没启动呢。
为了搞定库存压力，行业里还搞出个“0公里二手车”产业链：经销商给那些还没卖出去的车批量上牌、买保险，算作车企的“已售数量”还能拿到返利，然后把这些“新车”低价卖给贸易商，打包成“零公里二手车”来甩卖或者出口。
这套操作方式跟房地产里的“虚假网签”以及“捂房等待涨价”的套路，其实本质差不多，都是靠数据造假来掩盖真实需求不足的情况。结果就是让终端的价格变得乱七八糟，经销商们也越来越难赚到钱。
盈利模式走不长远，这其实是两个行业的共同麻烦。以前房地产主要靠“快周转+房价上涨”来赚钱，可随着调控越发严格、市场逐渐饱和，前十名的房企平均利润都跌到不到2%了，“卖一套房赚的钱都比不过卖个煎饼果子”也变得常见了。
现在，新能源车行业也遇上了“赔本赚吆喝”的尴尬局面。据行业分析，未来每卖出一辆新能源汽车，企业平均亏损12万块。亏钱的原因基本上和两个行业的情况差不多：房地产企业为了维持现金流，靠“快速周转”卖房，结果就导致房子质量变差、成本也失控了。
不少新能源汽车企业为了争夺市场份额，陷入了“价格战”泥潭，同时还为了满足地方政府的“产能指标”，盲目扩大生产规模，完全不给产品研发和成本控制留空间。
更得提醒一句，两个行业的赚钱方式都偏离了主业：房地产靠着“卖房、物业和金融”多元化赚钱，而新能源汽车则依赖“资本市场融资和政府补贴”来输血。一旦融资遇到困难或者政策支持缩减，盈利危机就会集中爆发。
海外市场难以打开局面，行业的风险就更加大，这跟房地产“只能在国内销售”有所差别，新能源汽车本来应该能“出口换外汇”，这也是国家把它当作“战略产业”的一大原因。
不过，数据显示让人挺担忧：到2025年上半年，全球新能源乘用车总售出了772万辆，其中中国市场成交了527万辆，占了68.3%。剩下的244.9万辆出口到海外市场，但中国品牌在海外只拿到31万辆的份额，占比12.7%，也就是说中国新能源汽车在国际市场上的实际份额也就4%左右。
这种“国内厉害、国外不行”的局面，虽然跟房地产“只面对国内市场”不一样，但本质上的风险其实差不多：房地产因为“房子不能跑”，没法出口，只能靠国内来消化那些过剩的产能，结果就是泡沫最终会破碎。
虽然新能源汽车可以走出国门，搞出口，但因为“品牌不被认可”“海外售后跟不上”以及“贸易壁垒”等因素，想在海外市场站稳脚跟不是那么容易，结果也只能在国内内卷。等到国内市场的增长到头了（预计到2025年，国内新能源汽车的渗透率会超过40%），海外市场又没新突破，行业将面临比房地产更棘手的“产能过剩加需求不足”的双重压力。
别走房地产的老路，得走可持续的路子
遇到跟房地产类似的风险，新能源汽车行业其实并非注定要重蹈覆辙。相比“土地有限”以及“人口红利将尽”这些无法改变的限制，新能源车这个行业拥有“技术进步迅速”、“具备全球市场空间”以及“政策导向明确”等明显优势。
是否能走出困境，关键在于能不能摒弃“房地产式增长”的思路，打造以“技术创新”、“市场导向”以及“全球竞争”为核心的持续发展模式，同时为不同的市场参与者提供一条清晰的路子。
对于这个行业来说，首先要摆脱“靠政策扶持”和“资本炒作”的套路。新能源汽车行业得弄清楚，政策补贴的本意是“推动市场起步”，不是“长久地一直拿钱养着”。房地产业的经验告诉我们：太依赖政策的好处，反而会让企业失去核心竞争力，一旦政策收紧，就容易陷入困境。
因此，汽车厂家得把重点从“争补贴”和“靠资本操作”转向“专注核心技术的研发”——一边多投资金在动力电池、自动驾驶、智能座舱这几个关键环节，少依赖外部供应链。
另一边，不能照搬房地产“先生产再找销路”的老路子，要根据消费者的需求去研发产品，别盲目扩张，浪费资源。就拿比亚迪来说，靠自主研发电池、电机和电控，把产业链整合起来，然后精准打入10-30万的中高端市场，即使行业普遍亏损，它还是能获利，这说明“靠技术+顺应市场”确实行得通。
从市场参与者的角度来看，不同行的人得有各自应对的招数。对于普通消费者来说，买车别只盯着“政策补贴”和“品牌宣传”，更要重视企业“有没有真本事”和“能不能长久熬下去”。
眼下市面上，有些跨界进入新能源车行业的企业纯靠营销和资本运作撑着，没有什么核心技术。到行业洗牌的那一天，很可能会被淘汰出局。有个市场观点估计，到2030年，129个电动车和混动车品牌里，能在财务上站得住脚、坚持下来的恐怕不到20家。
所以啊，买车的时候不能只盯着续航、安全这些硬性指标，还得留意一下车企在研发上的花费、工厂的实际生产状况，以及售后服务网点有多少。要是企业倒闭了，车出了问题，修都找不到人帮忙，岂不亏大了。
现在啊，投资者得换个角度来看新能源汽车行业的估值。过去几年来，资本市场把这个行业当作“高科技赛道”给出了很高的估值，可其实它“本质还是制造业”。汽车行业的核心竞争力，归根到底还是“控制成本”和“规模化降价”，不是靠“炒概念”来取胜。
目前行业里库存积压严重，又不怎么盈利，这其实反映出估值和实际情况不太一致。投资者得摆脱那种像炒地皮一样的投机心理，不要盯着热闹的资本故事，要重点关注企业的“实际销量”、“毛利水平”和“现金流状况”。别被那些“虚假数据”或“资本运营”所迷惑。
就拿特斯拉来说吧，虽然估值挺高，但靠上海工厂超过90%的产能利用率，加上电池成本比2019年下降了40%，依然能实现盈利。这种“遵循制造业逻辑操作”的方式，才是真正值得投资新能源汽车的核心参考方向。
从政策角度来说，地方官员得换个思路，不再沿用过去“招商引资”靠卖地挣钱的老办法。现如今，为了引进新能源车产业，有些地方政府不顾实际情况，盲目让土地优惠甚至免税，甚至对车企的产能指标视而不见。结果呢，这行业出现了“重复建设”、产能过剩的尴尬局面。
将来，地方政府应把招商的重点由“吸引多少工厂”转变为“打造完整的产业链生态”，例如围绕核心车企，集聚电池、零部件、回收等相关产业链条。同时，还要设立“产能利用率”“研发投入”等考核标准，避免车企“圈地不建车”的投机行为。
此外，国家层面得多帮扶新能源车的出口，比如借助“一带一路”合作和海外建厂，协助企业打破贸易壁垒，提升中国品牌在全球市场上的份额，从而缓解国内的激烈竞争压力。
中国经济多年的实践经验显示，支撑经济的行业不能靠走政策空子或是借助杠杆来维持，房地产市场的变动也敲响了警钟，一定要正视健康发展的道路。
作为中国经济转型的重要引擎，新能源汽车行业既迎来了“技术变革”“国际市场”的机遇，也面临“固有老路”“风险积聚”的挑战。能否避免重蹈“房地产式增长”的覆辙，不单关乎行业的未来生死，还直接关系到中国经济是否能实现高质量的稳步提升。
行业的从业者得回归制造业的根本，靠技术创新来推动发展；而普通民众和投资者则需要保持理性，清楚行业背后的真实逻辑；对于政策制定者来说，要在“扶持”和“监管”之间找到那个平衡点，引导行业朝着健康的方向稳步前行。
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