每年，咱们中国的新能源汽车行业都以两位数的速度刷新销售记录，真是厉害得不得了。不过，在哪晃眼的同时，也出现了个挺有趣的现象：这个被寄予“经济新引擎”厚望的产业，在运作方式、市场反应，甚至潜在风险方面，渐渐和过去带动中国经济飞升的房地产行业变得越来越像了。
从政策扶持到资本大举涌入，行业跨界不断扩展，再到市场端各种乱象纷呈，这条路走得挺像过去房地产的模式。难免让人担心，新能源汽车会不会重蹈房地产的覆辙呢？
新能源汽车和房地产，底层逻辑太像了
提到这两个行业的相似之处，很多人只注意到表面上的营销手段或者数据造假，但掏得再深入点就会发现，它们在根本的运作逻辑上就像“照镜子”。这种相似其实并没啥巧合，主要是因为两开始的时候，都特别仰仗“政策带来的优惠”和“资本推动的杠杆作用”，结果也就慢慢形成了类似的商业生态。
政策养大的“奶瓶经济”可以说是这两个行业最关键的共同点。要是说房地产能火起来，归根结底是靠地方政府“土地财政”这招，地方低价拿地，然后高价卖给开发商，借此筹资搞城市建设，再拉动整体经济，还放宽信贷，为房企借钱搭把手。再看新能源汽车行业，也是靠政策的“输血”才迅速膨胀起来的。
从2010年起，中央财政就开始对新能源汽车实行补贴，最高每辆车补贴6万块。这一政策力度，吸引了不少企业纷纷加入。再加上免税、牌照优惠以及地方政府的招商补贴，逐渐形成了一个“没有政策就难活下去”的局面。
这套模式的问题在两个行业里都一样：房地产因为土地政策放宽，之前为了股票上涨“囤地不开发”的情况特别多；新能源行业也是因为补贴政策，2016年爆出了“骗补”事件，有72家车企用“电池拆装重复申报补贴”或者“造没电机的空壳车来骗钱”，总共骗了近百亿补贴。其实，这些都是政策优惠太多，导致产出畸形的结果。
资本操作的“杠杆依赖症”，让相似之处变得更明显。房地产的核心玩法就是“拿地—抵押给银行—借钱—再拿地”的循环，通过土地抵押套取银行贷款，把杠杆用到极致，搞大规模。新能源行业虽然鼓噪着“科技创新”，实际上走的资本套路和房地产差不了多少。
这种玩法可不是个别情况：有个新兴品牌用200亿注册资本，撬动了2000亿的投资，创始人还毫不谦虚地喊着“用银行的钱拼未来”。
某家车企把电池研发花的钱算成资本支出，用会计手段偷偷掩盖经营现金流，这一套跟2009年那帮房地产企业“明股实债”的套路几乎一样，全靠杠杆撬动规模，根本不是靠正经做生意挣钱。
更令人担忧的是，这两个行业都带着“凑热闹”的心态和“图快钱”的想法。曾经房地产最火的时候，出现了一种奇怪的情况：全民都在搞地产。比如，做空调的格力、销售家电的美的、生产牛奶的伊利，甚至一些小电机厂，也都蜂拥而上，纷纷跨界涉足房地产业。大家根本不打算长期经营，只是盯着土地和房价上涨带来的快钱，想趁热打铁赚一笔。
目前，新能源车行业也出现了类似的景象。从家电大佬到手机品牌，从互联网企业到传统制造商，谁都想在这块风口上分一块蛋糕，不管是否具备真正的汽车研发和生产实力，大家都纷纷扑到这个赛道上，试图趁机捞一笔。
这些跨界公司大多没有太多技术基础，主要靠“找代工厂”和“玩资本游戏”：注册公司、包装品牌、吸引投资、找传统的主机厂代工，一开发出一款车就赶紧上市销售，迅速回笼资金，有的甚至用这些钱填补其他业务的亏损。这种“快速赚快钱”的心态，跟当年房地产跨界玩家也差不多，最终导致行业内资源分散，产品质量良莠不齐。
新能源汽车行业，好多危机已经冒头了
假如说“模式像”代表着两个行业的底层结构，那么“风险也相似”才是真正困扰新能源汽车行业的难题。随着政策补贴逐步减少、市场竞争变得激烈，房地产曾经遇到的“产能过剩卖不掉”、“终端难以成交”、“赚不到钱”等问题，现在在新能源汽车行业也在以类似的方式出现。不过，由于行业的差异，有些风险还藏得更深、更复杂。
终端市场的“假象繁荣”，跟房地产库存危机简直太像了。房地产供过于求的时候，房企为了冲业绩，会搞“员工内购”或者“首付分期”，制造出卖得不错的假象。很多房子其实被中介或投资客囤着，并不是真正有买房需求的人买的。
现在新能源车行业也遇上了“库存堆积如山”这档事。到2025年数据显示，新能源汽车的库存系数已经达到3，远远超过那1.5的行业警戒线，从这个数字看，经销商手里的车辆至少得四个月才能全部卖出去。更糟糕的是，动力电池的产能利用率还不到40%，不少生产线闲置着没启动。
为了清理库存，行业搞出了“0公里二手车”产业链：经销商给还没卖出去的车辆批量上牌、办保险，算作车企“已售数量”获得返利，然后再把这些“新车”低价转卖给贸易商，包装成“零公里二手车”进行甩卖或者出口。
这招和房地产里的“虚假网签”或者“捂房等待涨价”的把戏差不多，都是通过数据造假来掩盖实际需求不足的情况，结果就是市场终端的价格变得乱七八糟，经销商也变得越来越难赚到钱。
盈利模式走不了多远，这个问题可不仅仅是某个行业的事，而是两个行业都面临的致命缺陷。以往房地产主要靠“快速周转加房价涨”，可如今调控越来越严，市场也逐渐饱和，TOP10房企的平均利润率都跌破了2%，变得和卖煎饼果子差不多挣不了多少钱了。
现在汽车行业的新能源板块也陷入了“赔钱打广告”的窘境，行业估算出来，每多卖出一辆新能源汽车，企业平均亏掉12万块钱。能赚不到钱，主要原因也是两个行业都差不多：房地产企业为了保持现金流，靠“快速周转”卖房，结果房子的质量跟不上，成本也越搞越失控。
新能源车企为了争夺市场份额，陷入了“价格战”，还为了达到地方政府的“产能指标”，盲目扩大产能，完全不顾产品的研发和成本把控。
还有得注意的是，这两行的盈利路径都偏离了它们的核心业务：房地产主要靠“卖房+物业服务+金融”多元化盈利，而新能源车呢，靠“资本市场融资+政府补贴”输血。一旦融资难度加大或者政策支持缩减，盈利的问题就会一下子全部暴露出来。
海外市场难以展开新局面，导致行业风险变得更大，不像房地产那样“只能在国内卖”，新能源车本应该能“出口换外币”，这也是国家把它视为“战略产业”的关键原因。
不过，看到的数字让人挺担心：到2025年上半年，全球新能源乘用车总销量达到了772万辆，中国市场就占了527万辆，占比高达68.3%。可是在海外市场里，剩下的244.9万辆中，中国品牌只拿走了31万辆，只有12.7%的份额。算下来，海外市场上，中国新能源汽车的实际存在感也不过就4%吧。
这种“国内强、国外弱”的局面，虽然跟房地产“只关注国内市场”不一样，但风险的本质挺像的：房地产因为“房子不能搬”，没法出口，只能靠国内的需求来消化那些过剩的产能，结果最后就是泡沫破裂。
虽然新能汽车能出口，但受“品牌认知不够”、“海外服务跟不上”以及“贸易壁垒”等困扰，想搞懂海外市场挺难，只能在国内内斗。等到国内市场到达顶峰（估计到2025年新能源汽车渗透率会超过40%），而海外又没拿下突破，这行业就得面对比房地产更严重的“产能过剩加需求不足”的双重压力。
别走房地产的老路，得走可持续的路子
虽然跟房地产类似的风险摆在面前，但新能源汽车行业并不是一定会重蹈覆辙。相比“土地有限”“人口红利逐渐消失”这些无法改变的限制，汽车产业具备“技术更新迅速”“具备全球市场潜力”“政策导向明确”等优势。
要想走出困境，关键在于能不能摆脱“房地产式增长”的怪圈，打造以“技术革新”、“市场需求”为导向，再结合“国际竞争”为核心的可持续发展道路，同时为各类市场参与者弄清楚方向。
对于这个行业来说，要想实现转型，首先得摆脱“靠政策”以及“资本投机”的依赖。新能源汽车行业得清楚，政策补贴的本质其实是“帮市场起步”，不是“长期靠补贴养着”。房地产的经历告诉我们，过度依赖政策的好处终究会带来麻烦，一旦政策收紧，企业就会陷入危机，核心竞争力也会随之削弱。
所以，车企得把重心放在“搞核心技术研发”上，而不是“抢补贴”或者“玩资本”——一方面要多投入资金到动力电池、自动驾驶、智能座舱这些关键技术上，少依赖外部供应链。
另一方面，别学房地产那套“先生产再找销路”的办法，要按照消费者的需求来开发产品，不能盲目扩张，浪费人财物。比亚迪就是个例子，它依靠自主研发电池、电机和电控，整合产业链，再准确定位在10到30万的主流市场。就在行业整体亏损的时候，它还能赚钱，这说明“靠技术和跟市场走”这招儿确实靠谱。
站在市场参与者的角度，大家得用不同的方式应对。对普通买家来说，买车别只盯着“政策优惠”和“品牌噱头”，更要关注企业“到底有没真本事”以及“能不能坚持长远”，这些才是真正重要的。
眼下市场上，有些跨界进入新能源车领域的公司，没啥核心技术，主要靠营销和资本撑场面。你想啊，这样到行业洗牌的时候，可能就被扔掉了。市场上的观点也说了，现在129个电动车和混动车品牌，估计到2030年，真正能在财务上扛得住的，恐怕不到20家。
所以大家买车的时候，不光看续航、安不安全这些性能，还得关注车企的研发投入、工厂的实际制造情况，以及售后网点有多少。别等企业倒闭了，车一坏没人修，麻烦大了。
对投资者来说，得换个角度来看待新能源汽车行业的估值。以前几年，资本市场把新能源车当成“高科技赛道”，都给它吹得挺高，但其实它“本质就是制造业”。汽车行业最关键的竞争力，毕竟还是“控成本”和“做大规模降成本”，别把它当成“炒概念”的东西。
现在这个行业里，库存积压严重，不挣钱的情况也不少，根源就在于估值和实际情况不搭界。投资者们可别像炒地皮那样抱投机心态，要看重企业的“真实销售情况”、“毛利水平”以及“现金流状况”，别被“虚假的数据”和“资本故事”给迷惑了。
比如说特斯拉，虽然估值摆在那里，但凭借上海工厂超过90%的产能利用率，再加上电池成本比2019年降低了40%，依然能赚到钱。这种“遵循传统制造业逻辑”的操作方式，才是真正投资新能源车的关键依据。
从政策角度来看，地方政府得换个思路，不再沿用那些“招商引资”靠卖地挣钱的老办法。现在，有些地方为了吸引新能源车项目，盲目地提供土地优惠、免税啥的，甚至对车企的产能指标睁一只眼闭一只眼，结果造成行业内“重复建设”和“产能过剩”的现象。
未来，地方政府得把招商的重点从“引多少工厂”改成“打造完整的产业链生态”。比如说，围绕核心车企，搞聚集电池、零部件、回收等配套产业，不光是引厂子，更要搭建起一个完整的产业圈。同时，要设立“产能利用率”“研发投入”等硬指标，别让那些车企只“圈地不造车”，搞投机取巧啦。
国家得多出力支持新能源汽车走出国门，比如说借助“一带一路”合作平台，或者在海外搞建厂啥的，帮企业打破贸易的壁垒，让中国品牌在全球市场上的份额提高一些。这样一来，国内的竞争压力也会减轻不少。
中国的经济发展历程告诉我们，支撑经济的行业不能仅仅依靠“钻政策漏洞”或“增加杠杆”来维持，房地产的调整已经敲响了这个警钟。
新能源汽车行业作为中国经济转型的重要引擎，一方面迎来“技术革新”和“国际市场”的难得机遇，另一方面也面对“沿用旧路的习惯”和“风险逐步堆积”的挑战。能否避免重蹈“房地产式增长”的覆辙，不仅关系到整个行业的未来走向，还直接关系到中国经济是否能实现高品质的发展。
行业的从业者得重新专注于制造的根本，靠技术创新推动增长；普通人和投资者要保持理性，看清行业的真实逻辑；而政策制定者则需要在“扶持”和“监管”之间找到平衡，引导行业朝健康的方向发展。
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