中国的新能源汽车行业每年都靠两位数的增长速度不断打破销量纪录，然而，竟然出现了一个挺有趣的现象：这个被寄予“经济新引擎”厚望的行业，在运转逻辑、市场表现甚至潜在风险上，跟曾经支撑中国经济增长的房地产行业，越来越像了。
从靠政策扶持变成资本大举涌入，再到各行各业纷纷跨界插手，终端市场出现了不少乱象，这一路走来的套路，让人不禁担心：会不会新能源汽车也走上了房地产那条老路？
新能源汽车和房地产，底层逻辑太像了
提到这两个行业的相似点，有不少人只注意到表面上的营销手段或数据造假，但仔细深入一看会发现，它们在根本的运作方式上其实挺像“照镜子”的。这种相似都不是巧合，主要是因为这两个行业刚刚起步的时候，都特别依赖“政策带来的好处”以及“资本支持的杠杆作用”，渐渐地，便形成了类似的商业生态圈。
这两个行业的共同核心点，得说是“政策喂起来的‘奶瓶经济’”。房地产之所以能有大发展，归根结底还是靠地方政府“土地财政”撑着。地方政府低价拿地，然后高价卖给房企，用这些钱搞城市建设、拉动经济，还放宽信贷，让房企借钱更容易；而新能源汽车行业的飞速增长，也离不开政策的“输血”。
从2010年起，中央财政就开始给新能源汽车补贴，最高一辆车能拿到6万块补助，这一力度让不少企业都动心了。再配合免税、牌照优惠、地方招商补贴一块，形成了“没有政策就难活”的局面。
这套路的毛病实在像两行当一样：房地产因为土地政策放开，当年“囤地不建房只等涨价”的事特别多；新能源汽车行业也因为补贴，一到2016年就出了“骗补丑闻”。那时，72家车企用“拆装电池反复报补贴”或者“造空壳车没有电机”来骗补，骗走了差不多百亿。这都是政策优待太多，才催生出这么畸形的局面。
资本运作中的“杠杆依赖症”越发明显，房地产业的核心套路就是“拿地—抵押给银行—借款—再拿地”，借土地来抵押，套取银行资金，然后用高杠杆不断扩张规模；就算新能源汽车行业，打着“科技创新”的幌子，其实操作方式和房地产差不了多少，也没少用资本的路子。
类似的套路还真不是少数：某个新兴力量的品牌用200亿注册资本，撬动了2000亿的资金，创始人还不忌讳地说“用银行的钱赌未来”。
有家车企把电池研发的花费算成资本支出，利用会计技巧来掩饰经营现金流，这套操作跟2009年房地产企业“明股实债”的手法一模一样，都是借助杠杆撬动规模，根本不是真靠正规途径赚的钱。
更令人担心的是，这两个行业里都充满了“凑热闹”的心态和“只想一炮而红”的想法，房地产最火的时候，发生了“全民做地产”的怪现象：格力的空调、美的的家电、伊利的牛奶，甚至连小电机厂，都纷纷跨界进军房地产，根本没打算长远经营，只是想靠土地升值和房价涨势来快速赚钱。
现在，新能源汽车行业也在演出类似的闹剧。无论是家电大佬，还是手机制造商，从互联网企业到传统的制造厂商，不管有没有汽车研发和生产的真本事，个个都想着在新能源这个赛道里分一块蛋糕。
这些跨界的企业大部分缺乏技术储备，基本上就是靠“代工+炒资本”：成立公司、包装品牌、吸引投资，然后找传统主机厂帮忙生产，一推出车就赶紧卖掉，回笼资金。有的甚至用这些钱填补其他业务的亏空。这种“赚快钱”的心思，跟当年那些跨界搞房地产的玩家挺像的，最后就导致整个行业的资源分散、产品品质良莠不齐。
新能源汽车行业，好多危机已经冒头了
要说“模式像”，可以看出两个行业的基础相似，但“风险也相似”才是真实反映出如今新能源车行业遇到的问题。随着政策补贴的逐步减少，加上市场竞争愈发激烈，曾经在房地产行业里遇到的“产能过剩卖不掉”“终端难以实现销售”“利润难以维持”等问题，也在新能源车行业悄然出现。虽然行业不同，有些风险藏得更深、更复杂，容易被忽视，但它们的本质还是一样的。
终端市场的“表面繁荣”，跟房地产库存危机真挺像的。房地产供过于求的时候，开发商为了冲业绩，就搞“员工内购”或者“首付分期”之类的套路，制造出卖得不错的假象。实际上，很多房子被中介或投资客囤着，根本不是有实际买家的需求。
现在新能源汽车行业的库存压力挺大的，堆成山的情况明显。据2025年的统计，新能源车的库存系数达到了3，远远高出1.5这个行业警戒线，也就是说，经销商手里的车大概得4个月左右才能全部卖出去。更糟糕的是，动力电池的产能利用率不到40%，许多生产线都处于闲置状态，没在正常运转。
为了去库存，行业还搞出了“0公里二手车”的产业链：经销商给还没卖出的车批量上牌、投保，然后当成车企的“已售”数据拿返利，接着再把这些“新车”以低价出售给贸易商，把它们包装成“零公里二手车”进行甩卖或者出口。
这类操作跟房地产里的“虚假网签”或者“捂盘待涨”的套路本质一样，都是靠虚假数据掩盖需求吃紧的问题，最终让终端价格陷入混乱，导致经销商赚不到钱越来越难受。
盈利模式走不长远，这问题在两个行业里都算是死穴。以前，房地产主要靠“快周转加房价涨”，但随着调控更加紧厉、市场逐步饱和，前十的房企平均利润率都跌破了2%，现在卖一套房的利润都比不上卖个煎饼果子，这已变成了常态。
现在新能源汽车行业也陷入了“赔钱赚吆喝”的境地，根据行业的估算，未来每销售一辆新能源汽车，企业平均亏损高达12万元。亏本的原因和房地产行业差不多：为了维持现金流，地产公司靠“快速周转”卖房，这就造成房子质量下降、成本失控的问题。
为了争夺市场份额，新能源汽车企业陷入了“价格战”泥潭，还为了达到地方政府“产能指标”盲目扩大产量，不太顾及产品研发和成本把控。
更让人留意的是，这两个行业的赢利方式都偏离了他们的核心业务：房地产依靠“卖房、物业管理和金融”多方面赚钱，而新能源汽车则靠“资本市场融资加政府补贴”来输血。一旦融资难度加大或者政策支持缩水，盈利的危机就会集中爆发出来。
海外市场一直难以打开局面，这让整个行业的风险变得更大。跟房地产只能在国内销售不一样的是，新能源汽车本应有机会“出口赚外汇”，这也是国家把它作为“战略产业”的一个关键原因啊。
不过，从实际数据来看，还是让人挺担心的：到2025年上半年，全球新能源乘用车一共卖出772万辆，而中国市场就贡献了527万辆，占比高达68.3%。可在剩下244.9万辆的海外市场里，中国品牌只拿到了31万辆，比例也就12.7%。算下来，中国的新能源汽车在海外的“存在感”大概只有4%左右。
这种“国内强、国外弱”的局面，虽然和房地产“只专注国内市场”不一样，但风险的本质还是一样：房地产因为“房子不能出国”只能靠国内来消化过剩的产能，结果最终泡沫就破了。
虽然新能源车能卖出国门，但因为“品牌不被认可”“海外服务跟不上”和“贸易壁垒多”等原因，想要打入海外市场挺难，最终也只能在国内拼个你死我活。等到国内市场到了瓶颈（预计到2025年，国内新能源车的渗透率会超过40%），海外市场又没啥突破，整个行业就得面对比房地产更严重的“产能过剩”和“需求不足”两头夹击。
别走房地产的老路，得走可持续的路子
遇到跟房地产类似的风险，新能源车行业可不能照搬之前的老路。比起房地产那种“土地资源紧张”“人口红利逐渐减少”这些难以改变的难题，新能源行业有“技术更新速度快”“具备走向全球市场的实力”“政策导向也更明确”等优势。
想要走出困境，得看能不能摒弃“房地产式增长”的老路子，转而打造一套以“技术创新”“市场为主导”和“全球竞争”为核心的可持续发展模式，这样才能稳扎稳打，没得担心。同时，也得给不同的市场参与者指明方向，做好引领作用。
对于整个行业来说，首先要做的事就是摆脱对“政策依赖”和“资本投机”的依赖。新能源车这行得搞清楚，政策补贴其实只是“帮市场打个基础”，可别指望“长期靠补贴撑着”。房地产的经历告诉咱们，太仰赖政策，反而会让企业丢掉核心竞争力，一旦政策减弱，危机就来了。
因此，车企得把重点从“争补贴”“玩资本”转到“搞核心技术研发”上——一方面多投入资金在动力电池、自动驾驶、智能座舱这些关键技术上，别太依赖外部供应链了。
另一方面，不要像房地产那样“先造房子，再找卖路”，得按消费者的实际需求来开发产品，而不是盲目的扩大产能，浪费资源。就像比亚迪一样，通过自主研发电池、电机和电控，整合产业链，然后精准瞄准10到30万的主流市场。在行业普遍亏钱的时候，它还能挣到钱，这说明“依靠技术和紧贴市场”这路子是走得通的。
从市场参与者的角度来看，不同的人得用不一样的应对策略。对普通消费者来说，买车时别只盯着“政策补贴”和“品牌噱头”，更要关注企业“到底有真本事”以及“能不能坚持走下去”。
眼下市场上，有些跨界进入新能源汽车的企业，没啥核心技术，全靠广告和资本撑着，行业一轮洗牌下来，估计很有可能被淘汰。有观点预测，到2030年，在目前这129个电动车和混动车品牌里，能一直活下去、财务稳稳的不到20家。
买车的时候，不光要留意续航呀、安全性啥的性能指标，还得关心一下车企的研发投入力度、工厂的实际生产情况，以及售后网点的覆盖程度。别等到企业倒闭了，车出了问题，也没人维修，到时候就晚啦。
对于投资者来说，得换个角度看待新能源车行业的估值。这几年，资本市场把新能源汽车当成“高科技赛道”给出高估，结果忘了它“本质其实是制造业”。汽车行业的核心竞争力，归根结底还是“控制成本”和“规模化降本”，别陷在“炒概念”的陷阱里。
现如今，这个行业“库存积压多”以及“亏损持续”的根源，实质上就是估值和实际运营脱节。投资者可不要像炒房那样抱着“炒地皮”的心态，要重点关注企业“真实销量”、“毛利水平”和“现金流状况”，别被“虚假数据”或“资本故事”所迷惑。
就像特斯拉一样，虽然市值挺高，但依靠上海工厂超过90%的产能利用率，以及电池成本比2019年下降40%，仍能保持盈利，这种“按制造业逻辑”运作的模式，才是投资新能源汽车的关键依据。
从政策角度来看，地方政府得调整“招商引资”的想法，不能再走靠卖地赚钱的老套路了。有些地方政府为了引进新能源汽车项目，随意给土地优惠、免税，甚至对车企的产能指标视而不见，结果导致行业内出现“重复建设”、产能过剩的现象。
未来地方政府得把招商工作的重点从单纯引进工厂，转移到打造完整的产业链生态上，比如围绕核心车企，聚集电池、零部件、回收等配套产业。同时，还要设立“产能利用率”、“研发投入”这些考核指标，避免车企“圈地不生产”只是投机取巧。
国家层面要加大对新能源汽车出口的支持力度，比如借助“一带一路”合作和在海外建厂，帮助企业突破贸易壁垒，提升中国品牌在全球市场的占有率，减轻国内的竞争压力。
中国的经济发展经验告诉我们，支撑经济的行业，不能仅靠“钻政策空子”或“加杠杆”来维持生机，房地产业的调整已经敲响了警钟。
新能源汽车行业作为中国经济转型的重要一环，既迎来了“技术革新”和“全球市场”的各种机会，也背负着“走老路的惯性”和“风险逐渐堆积”的压力。要不要掉进“房地产式增长”的陷阱，不只是关乎这个行业的命运，更关乎中国经济能不能实现高质量的持续发展。
行业里的朋友们，得回归制造本质，靠技术革新来推动成长；对于普通大众和投资者，得理性看待，弄明白行业的真正逻辑；而政策制定者，则要在“扶持”和“监管”之间拿捏好尺度，带领行业走上正轨。这么一来，行业才能走得稳健，未来才能更有底气。
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