海棠湾开餐厅的刘老板最近遇到件烦心事：想用还在还贷的海景房办二次抵押，连问三家银行都说政策变了。最后还是靠2025年新出台的"带押过户"政策，才解了燃眉之急。
政策最大亮点：不用先赎楼
今年三亚最大的变化就是允许抵押状态房产直接二次抵押。以前得先找过桥资金还清首押，现在只需原银行出具"同意二次抵押函"。
但这里有个隐形门槛：原贷款还款记录必须连续24个月无逾期。有个客户逾期记录刚好卡在25个月，被系统自动拒了。
额度计算方式有调整
新政策下，可贷额度公式变成：
（现评估价×7.5成）－剩余贷款
比旧政策多了个"现"字，意味着银行会按最新市场价评估。
三亚湾有套房子就吃了亏：2018年买时评估价200万，现在市场价跌到180万。虽然已还贷80万，但按新规只能贷（180万×0.75）－120万=15万。
三类房产受影响最大
1.
旅游地产成焦点
度假公寓、酒店式公寓现在要求提供近两年出租率证明。年出租率低于的，额度直接砍1成。
2.
老小区面临挑战
房龄超20年的，必须出具结构安全鉴定报告。三亚很多老海景房就卡在这一关。
3.
共有产权需注意
两人以上共有的，必须所有产权人到场面签。有人因为共有人在国外，折腾了半个月才办完公证。
银行执行差异明显
虽然政策统一，但各银行尺度不同：
某国有大行对二次抵押利率上浮15%，但审批快，7个工作日内放款。
地方农商行利率低，可额度也低，最高只给到评估价的6成。
股份制银行折中，额度能给到7成，审批要10-15天。
材料准备有新要求
二次抵押现在要补三份材料：
•
原贷款最近6个月还款记录
•
房屋现状照片（需体现维护情况）
•
资金用途证明材料
有个人把钱用于装修却拿不出合同，直接被拒。后来补了装修公司报价单才通过。
风险提示不可忽视
新政策放宽的同时也加强了监管：
二次抵押资金严禁流入房地产领域，银行会跟踪资金流向3个月。
有个客户把资金转给亲戚买房，结果被银行抽查到，要求提前还款。
刘老板最后选了家审批快的银行，用二次抵押的钱升级了餐厅厨房。他现在常提醒客户：政策就像三亚的天气，看着晴朗也得备把伞。
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