长沙4S店第五次拍卖成交,租客稳定,地段优势显现

谁能想到其中的弯弯绕,长沙市开福区三一大道311号的那栋福特4S店商业楼,经历了接二连三的拍卖流拍,兜兜转转五次,最后居然是2700万元底价被一个神秘大哥一把梭哈?这事儿一出,在本地楼市圈子和汽车圈都炸了锅,毕竟原来挂价4445.62万元的标的物,如今直接打对折不止,谁赚谁亏,背后的故事才更有看头。

长沙4S店第五次拍卖成交,租客稳定,地段优势显现-有驾

你说这楼市也好,商用地产也罢,怎么会有人四次都不报名,第五次忽然拍下呢?这里面是羊毛出在羊身上,还是有人算准了时机捡漏?当然,你如果经常混拍卖平台,估计也懂得,“流拍-降价-再流拍-继续降价-最终捡漏”,这模式跟电商清仓大促有点异曲同工。

先来扒一扒这栋4S店的前世今生。湖南华隆,成立于2003年,曾风光无限,是福特等品牌汽车的地头蛇级经销商。如今人去楼空,破产清算,房子变成了烫手山芋。物业已经出租,有稳定租客,还是开福特4S店——挺有意思,这楼房本质已经成了一个商用载体,有租金,有现金流,按理说投资价值不低。

而这宗拍卖的房权,面积3788.49平方米的国有土地,权证一直可以用到2041年。房子本身三层,总建筑面积4612.12平方米——说大不大,说小也算不上小。夹在三一大道核心地段,对面是华运通丰田,邻边是奔驰4S店,左拐马路还有永通车管所。四方商贸城、四方坪红商建材市场、还有麦德龙这些配套在周边盘踞,这地段说一句“汽车圈子的聚集带”,真不夸张。

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但话说回来,地段金贵不金贵,拍卖里可是一切看市场脸色。第一次挂价近4500万,流拍;第二次还没来得及热身,也没人搭理;后来掉到3000万,下场还是一样。有人粗算,起拍价一路砍下来,前后缩水了有千七万出头。等到第五次,哐当!2700万成交,一个人报名,一个人胜出,玩的是孤勇者,也许更是独行侠。

单价算下来,5854元每平方米。在长沙这种地标区域,这价格你觉得贵吗?网上有热心网友算账,说周边同等商用物业,有的挂牌能卖到七八千甚至一万一平,但真到实际成交,零零碎碎有能冲上六千、七千的,但像这种4S店专用物业,还租着现成的店面,投资回报其实不小。

不过,这里可不是普通住宅买卖,商业房产讲究的是地段、现金流,还要看租房市场的热度。这一块,从拍卖信息和租客意愿上看,目前福特4S店租户挺愿意续租,承诺新买家随时配合腾房。讲真,这算是买卖双方都很爽快的交易,买家可以选择继续做房东,也能自己收回来重新开一家汽车店,或者拆腾别的业务,灵活性不错。

但问题也随之而来,为啥前几次拍卖一直没人搭理,突然底价成交?难道是拍卖机制出了什么玄机?还是大家都在等最后的抄底时机?又或者,商业地产市场本身就在悄悄降温?每次房产拍卖都是市场情绪和预期的折射镜,涨跌往往不是单纯的数字游戏,还夹杂着投资者的心理博弈。

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现在长沙市商业地产整体氛围其实挺热闹,三一大道两侧,车行门店林立,好一点的位置大多被品牌汽车4S店牢牢把控。拆解下拍卖价和市场价之间的缝隙,2700万买到4600平的三层楼,从账面上看状态很健康。可问题也很现实,4S店行业本身这些年变化太快,厂商政策、直营大潮、线上销售的冲击,谁也不敢说稳坐钓鱼台。

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拍卖过程自带悬念,这种一次次降价流拍的模式,其实深层反映了当前市场的压力。没有人愿意吃头口,或者说大家都没有信心高价买入后还能有合理租金回报。再说,大额商业地产收购,资金体量大、周期长,考虑的不单是纯价格,还得掂量好未来风险。

对比下,假如还是在2016、2017年经济火热的时候,这种拍卖物业绝对会被各路金主哄抢,哪怕溢价也要抢进,毕竟有租约、有场地、有行业壁垒。现在嘛,经济大势、消费预期都在调整,大家越来越偏保守。四次流拍,到了最后才有人出手,是耐心的等待,还是赌一个“底部触发”?掌舵者得有点胆量,还得有点算计。

不得不说,就像楼市里的“击鼓传花”游戏,越到后头,风险和收益的天平变化越大。谁能在最后一刻拿下,意味着也承担了不确定的未来。

同期长沙城区不少二手商用楼都在贬值,品牌4S店场地算是投资价值的“硬通货”,但谁能保得住租金不跌、店面运营不出岔子?尤其房产的国有土地使用权,到期后的处置政策其实影响很大,拍卖公告说权证能用到2041年,这离现在还有接近18个年头。不过,这对于投资者来讲还是比住宅要灵活许多。

假如新买家打算自己做汽车销售,地段够用、空间充足、周边氛围友好,但前车之鉴研究明确,华隆公司都能撑这么多年最后破产清算,新进场的经营者难道不会担心?也许市场格局已然变了,沿街店面已经不是流量的唯一入口。

说到底,这一场拍卖的背后,是一整个市场信心和产业周期的交响乐。有人把它比作“最后一棒”,也许更像是一场“心理游戏”,谁愿意等到九十分钟加时赛,谁就有机会捡到漏。当然,这种低价成交带来的冲击,也给不少同行敲了一记警钟——无论地段多好,物业多靠谱,商业地产的周期永远在变化,永远要算算自己的“安全垫”。

再加一句,实际成交价比首次拍卖少了1700多万,这种“价值下跌”到底反映什么?是单纯的流动性变差,还是商业地产业的调整期提前到来?不少业内都说:现在的市场,不光考验敢不敢买,更看谁能撑住长线持有。要是明年汽车行业风口又变,租金稳了或者暴跌,投资的曲线就会变得更加扑朔迷离。

其实商用房拍卖一直都不是小白能玩儿的游戏,菜鸟能进场,但不一定能全身而退。把这事往大了讲,是楼市水温的一个小气泡,往小了看,是一次投机者的果断出手。谁站得住脚,是考验胆识,更多的是考验洞察力。

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落脚到这个长沙4S店的命运,稳定租客、灵活用途、成熟商圈,看起来利好。但每一个变数都藏在后头,经营变化、行业调整、资产管理,都是横在买家面前的坎。买得起,还得守得住。

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总结下来,这场拍卖像一场赌局,最后的赢家,不一定是最聪明的,但肯定是最胆大的那一个。长沙楼市的小风波,折射出整个商用地产行业的未来走向。没人敢说下一步会怎样,但能看见的,是敢赌敢赢的人永远值得被关注。

讲到这儿,你怎么看待这样的商用地产拍卖?如果是你,敢不敢冲五百万一层去“梭哈”呢?欢迎砸评论,聊聊你的真实想法。

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